– Descripción de Caso
Amparo vs Donaciones Forzosas (Querétaro)
Amigo constructor y desarrollador inmobiliario según el Código Urbano del Estado de Querétaro si estás realizando un proyecto inmobiliario debes realizar las siguientes donaciones:
Artículo 156. En todos los desarrollos inmobiliarios el desarrollador deberá transmitir gratuitamente al Municipio, el diez por ciento de la superficie total del predio para equipamiento urbano, mismo que deberá entregarse habilitado para su uso, según el destino que se asigne.
La distribución de la superficie que conforma la transmisión para equipamiento urbano, deberá atender a la clasificación del desarrollo inmobiliario que corresponda, conforme a lo previsto en este Código.
En el caso de fraccionamientos, además deberá transmitir gratuitamente la propiedad de la superficie que conformará la vialidad pública.
Se exceptúan de la transmisión a que se refiere el primer párrafo del presente artículo, los condominios y unidades condominales que formen parte de fraccionamientos autorizados por los municipios o el Estado, que hayan dado cumplimiento a la transmisión del diez por ciento por concepto de equipamiento urbano.
Para el caso de los fraccionamientos de tipo comercial e industrial y condominios, por su clasificación, la superficie del predio que se transmitirá por concepto de equipamiento urbano, podrá estar fuera de la superficie total del desarrollo inmobiliario.
Dicha superficie deberá estar dentro del territorio municipal, deberá contar con adecuada accesibilidad y servicios.
Corresponderá al Municipio, a través de su Ayuntamiento, determinar las zonas de ubicación donde deberá cubrir la necesidad de equipamiento urbano.
En el cumplimiento de las obligaciones expresadas en los párrafos primero y segundo del presente artículo, al momento de la emisión del dictamen técnico de Licencia de Ejecución de Obras de Urbanización y la autorización correspondiente, se deberá observar lo siguiente:
I. Corresponderá a los Municipios o, en su caso, al Poder Ejecutivo del Estado, de acuerdo al convenio que en materia de desarrollo urbano sea suscrito, incluir, cuando se emita el dictamen técnico de licencia de ejecución de obras de urbanización del desarrollo inmobiliario, la ubicación de vialidades y equipamiento urbano, que hayan sido determinadas en el visto bueno de lotificación;
II. Las áreas destinadas al equipamiento urbano deberán considerarse como parte integrante del proyecto autorizado de que se trate y localizarse en zonas de fácil acceso a todos los lotes, de acuerdo con los entornos específicos;
III. En el supuesto que la localización del desarrollo inmobiliario, o bien, sus características específicas lo admitan, se podrán realizar permutas parciales o totales por predios urbanizados y de calidad equiparable de conformidad con el estudio valuatorio. Para dicho estudio, la superficie a permutar deberá considerar, el valor de la misma totalmente urbanizada incluyendo el mobiliario urbano a que se refiere el artículo 152 de este Código.
El estudio a que se refiere esta fracción, deberá realizarse por perito valuador inmobiliario;
IV. Los predios a que hace referencia la fracción III, podrán ubicarse en sitios de interés municipal, preferentemente en zonas urbanas y su uso será el que le señalen los programas de desarrollo urbano aplicables a la zona de localización de los predios, mismos que deberán transmitirse al Municipio que corresponda, con el carácter de dominio público y deberán ser utilizados para equipamiento urbano;
V. Cuando se trate de desarrollos inmobiliarios de cuatrocientos o más habitantes por hectárea, la totalidad de dichas áreas, deberá ubicarse dentro del proyecto autorizado de que se trate. El área que conforma el equipamiento urbano se distribuirá de la siguiente forma:
a) El cuatro por ciento para área verde, que deberá estar concentrada dentro del desarrollo y contar con el mobiliario urbano adecuado.
b) El uno por ciento para plazas o espacios públicos y contar con el mobiliario urbano adecuado.
c) El cinco por ciento para cualquier otro tipo de equipamiento urbano;
VI. En aquellos desarrollos con densidades de doscientos o trescientos noventa y nueve habitantes por hectárea, el área que conforma el equipamiento urbano se distribuirá de la siguiente forma:
a) El cuatro por ciento para área verde, que deberá estar concentrada dentro del desarrollo y contar con el mobiliario urbano adecuado.
b) El uno por ciento para plazas o espacios públicos, dentro del desarrollo y contar con el mobiliario urbano adecuado.
c) El cinco por ciento para cualquier otro tipo de equipamiento urbano, el cual podrá transmitirse en un predio distinto al que se va a desarrollar;
VII. En los desarrollos inmobiliarios de ciento noventa y nueve habitantes por hectárea o menos, el área que conforma el equipamiento urbano se distribuirá de la siguiente forma:
a) El cuatro por ciento para área verde, que deberá estar concentrada dentro del desarrollo y contar con el mobiliario urbano adecuado.
b) El seis por ciento para cualquier otro tipo de equipamiento urbano, el cual podrá transmitirse en un predio distinto al que se va a desarrollar;
VIII. (DEROGADA, P.O. 22 DE MAYO DE 2015)
IX. El proyecto de lotificación evitará las colindancias directas de lotes con las áreas destinadas al equipamiento urbano. También deberá considerar que los lotes cercanos a las áreas antes citadas y a las vialidades primarias se destinen preferentemente a servicio y comercio de conformidad con la compatibilidad que le permitan los programas de desarrollo urbano vigentes para la zona, para lo cual se deberá prever que el inmueble cuente con las dimensiones adecuadas para estos usos.
El presupuesto de las obras de urbanización deberá contener la partida correspondiente a la urbanización que dé frente a la superficie destinada para equipamiento urbano, incluyendo el mobiliario urbano de la vía pública.
Asimismo, la autoridad competente deberá especificar el destino y forma de urbanización de la superficie de transmisión gratuita, incluido el mobiliario urbano, estableciendo los mecanismos administrativos que aseguren el cumplimiento del objetivo acordado;
X. No se deberán considerar dentro de la superficie de transmisión gratuita predios con alguna afectación como fallas geológicas o fracturas, barrancas, servidumbres de paso o acueductos, ríos, cuerpos de agua, canales pluviales o de aguas negras, drenes, líneas eléctricas de alta tensión, pozos de extracción de agua, tanques de almacenamiento de agua, ductos, gasoductos, oleoductos, bancos de materiales y derechos de vía de carreteras estatales o federales, vías de ferrocarril, zonas arqueológicas e históricas, restricciones de parques, zonas y áreas ambientalmente decretados, los centros de readaptación social, las plantas de tratamiento, así como las demás restricciones que en su momento sean consideradas por la autoridad en materia urbana; y
XI. El dictamen técnico deberá establecer los porcentajes y superficies del desarrollo destinados para vías públicas ubicadas dentro del mismo, así como las que se determinen por el enlace y la integración de los desarrollos inmobiliarios considerados en proyectos de nuevas vías, promovidas por el mismo propietario del desarrollo inmobiliario, así como de los equipamientos urbanos, lo que deberá quedar expresamente asentado en la autorización de la licencia para ejecución de obras de urbanización del desarrollo inmobiliario.
Una vez que dicha autorización sea publicada en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado «La Sombra de Arteaga» y, en su caso, en la Gaceta Municipal correspondiente, el propietario del desarrollo inmobiliario tendrá la obligación de transmitir gratuitamente dichas superficies mediante escritura pública a favor del Municipio, la cual deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, con cargo al desarrollador.
En el acto administrativo que autorice la transmisión gratuita, se prevendrá que las superficies que la integran son del dominio público con las características de imprescriptibilidad, indivisibilidad, inalienabilidad e inembargabilidad, así como la renuncia del desarrollador a ejercitar cualquier acción tendiente a obtener indemnización por las superficies transmitidas al Municipio.
La superficie de transmisión a título gratuito aprobada deberá ser entregada dentro del plazo de la
ejecución de las obras de urbanización, de conformidad con lo acordado por la autoridad competente. Si el desarrollo inmobiliario se autoriza en etapas y la superficie de transmisión no se encuentra dentro de la etapa inicial autorizada, ésta deberá ser urbanizada a más tardar en la penúltima etapa.
Artículo 157. El propietario de un desarrollo inmobiliario, tendrá que acordar con los organismos operadores o, en su caso, con la autoridad competente, si la propiedad de la superficie e infraestructura correspondiente, de acuerdo a la normatividad aplicable se deba de transmitir o bien la propiedad original quede con las restricciones correspondientes, a efecto de que los organismos operadores lleven a cabo su debida operación, administración y mantenimiento; dicha superficie e infraestructura no se consideran dentro de la superficie de transmisión gratuita a que se refiere el artículo anterior.
En los casos de desarrollos inmobiliarios colindantes con áreas naturales protegidas o zonas de conservación ambiental, se deberá prever que las superficies de equipamiento urbano destinadas a los espacios públicos y las áreas verdes concentradas se localicen preferentemente en la frontera de colindancia
Al respecto es importante mencionar que estas donaciones resultan violatorias de diversos derechos humanos. Es por ello que ofrecemos combatir estas donaciones por la vía del juicio de amparo para así defender su patrimonio y reducir los costos de sus proyectos inmobiliarios.
Si te encuentras en alguno de estos supuestos lo mejor es asesorarlo antes de iniciar cualquier trámite para que pueda defenderse adecuadamente.
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PREGUNTAS FRECUENTES (Donación forzosa)
¿Cómo funciona?, ¿se trata de una gestoría o cabildeo?, ¿es legal?
Respuesta: La defensa la realizamos por medio de un juicio de amparo. No es gestoría, ni cabildeo. Al final del proceso obtendrás una sentencia dictada por un juez federal que determina cuáles son tus derechos.
¿En qué momento me tengo que amparar?
Respuesta: Idealmente ante el primer requerimiento de la autoridad para que realices la donación. Recuerda que aún con posterioridad a ese requerimiento te podemos proteger pero la defensa es más complicada por eso recomendamos que te contactes con nosotros lo antes posible.
¿El amparo paraliza mi proceso de construcción?
Respuesta: No. Con la estrategia que nosotros hemos diseñado para nuestros clientes la impugnación de la donación puedes continuar construyendo sin problema alguno pero es importante que te acerques a nosotros lo antes posible para evitar que otros trámites y autorizaciones te sean negados por no haber realizado la donación.
¿Las autoridades pueden frenar mi construcción si no hago la donación?
Respuesta: Si sigues nuestras recomendaciones no tendrás ese probema e incluso tendrás una orden judicial que te respalde durante la defensa.
¿Tengo que garantizar el interés fiscal por la donación en el juicio de amparo?
Respuesta: No. Gracias a la estraegia jurídica que hemos venido implementando, nuestros clientes no tienen que garantizar el interés fiscal.
¿Qué pasa si ya hice la donación? ¿Aún puedo impugnar?
Respuesta: Si ya realizaste la donación forzosa aun podemos defenderte para ello es necesario que te pongas en contacto con nosotros para estudiar tu caso particular. Recuerda aún puedes impugnar, la defensa es más compleja pero aún hay solución.
¿Tendré alguna represalia por ampararme en contra de la donación?
Respuesta: Ten en cuenta que tienes el derecho a defenderte en contra de actos que violen la Constitución y las autoridades no pueden sancionarte por defenderte. Además en este tipo de asuntos contamos con amplia experiencia y considera que es muy grave para una autoridad violar una sentencia de amparo, incluso pueden ser destituidos de su cargo.
¿Mi terminación de obra se verá afectada si me amparo?
Respuesta: Si sigues nuestras recomendaciones no tendrás problema alguno. Solo recuerda que es muy importante coordinarnos para que realices tus trámites de la forma correcta por eso recomendamos que nos contactes lo antes posible para evitar obstáculos en tu proyecto.
