– Descripción de Caso
Amparo vs Donaciones Forzosas (Jalisco)
Amigo constructor y desarrollador inmobiliario según la Código Urbano para el Estado de Jalisco si estás realizando un proyecto inmobiliario debes realizar las siguientes donaciones:
Artículo 175. La urbanización del suelo y el desarrollo de condominios o conjuntos habitacionales, en cualquiera de los tipos de zonas, quedan sujetos a la obligación de otorgar áreas de cesión para destinos, mismas que se clasifican en:
I. Cesiones para equipamiento: corresponde a los espacios de uso público, necesarios para el desarrollo de la comunidad, por lo que todo propietario o promotor, que realice cualquier acción urbanística, cede a título gratuito al municipio, al término de la acción urbanística, la superficie correspondiente, y
II. Cesiones para vialidad: corresponde a las vías públicas que resultan al término de toda acción urbanística, por lo que todo propietario o promotor cuando concluya dicha acción, cede a título gratuito al municipio.
(REFORMADO, P.O. 11 DE ENERO DE 2018)
Quedarán exentas de otorgar áreas de cesión, las acciones urbanísticas que ya hubieran sido afectadas por este concepto, no incrementen las densidades e intensidades de origen y no se requiera para su ejecución de nuevas áreas de cesión o mayor infraestructura.Artículo 176. La determinación de la superficie de las áreas de cesión para equipamiento, se efectuará considerando el tipo de zona de que se trate, aplicando los siguientes porcentajes:
I. Zonas habitacionales: 16% de la superficie bruta, excepto en densidades mayores a 137 viviendas por hectárea, en suelo urbanizable, en cuyo caso se calculará en razón de tres metros cuadrados por habitante, considerando el promedio de ocupantes por vivienda, establecido por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía, sin que pueda exceder del 24% de la superficie bruta;
II. Zonas Comerciales y de Servicios: 13 % de la superficie bruta;
III. Zonas Turísticas: 11 % de la superficie bruta;
IV. Zonas Industriales: 8 % de la superficie bruta; y
V. Zonas de Granjas, Huertos y campestres: 6 % de la superficie bruta.
Para el caso de lotes mixtos, el área de cesión para equipamiento se cuantificará con el porcentaje del uso que genere más superficie de área de cesión.
Para el caso en que un mismo desarrollo proponga dos o más usos de los manifestados en este artículo, las áreas de cesión para equipamiento se cuantificarán de la siguiente manera:
Cada lote o la suma de lotes con el mismo uso se cuantificarán por separado, de acuerdo al porcentaje correspondiente; y
La superficie restante, correspondiente a vialidades y lotes con usos diferentes a los manifestados en este artículo, el área de cesión para equipamiento se cuantificará con el porcentaje del uso que genere más superficie de área de cesión.
Tratándose de las zonas habitacionales en régimen de condominio, toda área de cesión otorgada deberá ubicarse físicamente al exterior del inmueble, de tal manera que quede garantizando su libre acceso.
Las áreas de cesión destinadas a escuelas, servicios de salud y espacios de recreación y deportivos deberán tener condiciones topográficas regulares y apropiadas al servicio público de que se trate.
Las áreas de cesión para equipamiento en zonas consolidadas serán fijadas en los reglamentos municipales.
Al respecto es importante mencionar que estas donaciones resultan violatorias de diversos derechos humanos. Es por ello que ofrecemos combatir estas donaciones por la vía del juicio de amparo para así defender su patrimonio y reducir los costos de sus proyectos inmobiliarios.
Si te encuentras en alguno de estos supuestos lo mejor es asesorarlo antes de iniciar cualquier trámite para que pueda defenderse adecuadamente.
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PREGUNTAS FRECUENTES (Donación forzosa)
¿Cómo funciona?, ¿se trata de una gestoría o cabildeo?, ¿es legal?
Respuesta: La defensa la realizamos por medio de un juicio de amparo. No es gestoría, ni cabildeo. Al final del proceso obtendrás una sentencia dictada por un juez federal que determina cuáles son tus derechos.
¿En qué momento me tengo que amparar?
Respuesta: Idealmente ante el primer requerimiento de la autoridad para que realices la donación. Recuerda que aún con posterioridad a ese requerimiento te podemos proteger pero la defensa es más complicada por eso recomendamos que te contactes con nosotros lo antes posible.
¿El amparo paraliza mi proceso de construcción?
Respuesta: No. Con la estrategia que nosotros hemos diseñado para nuestros clientes la impugnación de la donación puedes continuar construyendo sin problema alguno pero es importante que te acerques a nosotros lo antes posible para evitar que otros trámites y autorizaciones te sean negados por no haber realizado la donación.
¿Las autoridades pueden frenar mi construcción si no hago la donación?
Respuesta: Si sigues nuestras recomendaciones no tendrás ese probema e incluso tendrás una orden judicial que te respalde durante la defensa.
¿Tengo que garantizar el interés fiscal por la donación en el juicio de amparo?
Respuesta: No. Gracias a la estraegia jurídica que hemos venido implementando, nuestros clientes no tienen que garantizar el interés fiscal.
¿Qué pasa si ya hice la donación? ¿Aún puedo impugnar?
Respuesta: Si ya realizaste la donación forzosa aun podemos defenderte para ello es necesario que te pongas en contacto con nosotros para estudiar tu caso particular. Recuerda aún puedes impugnar, la defensa es más compleja pero aún hay solución.
¿Tendré alguna represalia por ampararme en contra de la donación?
Respuesta: Ten en cuenta que tienes el derecho a defenderte en contra de actos que violen la Constitución y las autoridades no pueden sancionarte por defenderte. Además en este tipo de asuntos contamos con amplia experiencia y considera que es muy grave para una autoridad violar una sentencia de amparo, incluso pueden ser destituidos de su cargo.
¿Mi terminación de obra se verá afectada si me amparo?
Respuesta: Si sigues nuestras recomendaciones no tendrás problema alguno. Solo recuerda que es muy importante coordinarnos para que realices tus trámites de la forma correcta por eso recomendamos que nos contactes lo antes posible para evitar obstáculos en tu proyecto.
