– Descripción de Caso
Amparo vs Donaciones Forzosas (Coahuila)
Amigo constructor y desarrollador inmobiliario según la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano del Estado de Coahuila de Zaragoza si estás realizando un fraccionamiento inmobiliario debes realizar las siguientes donaciones:
Artículo 192. Los fraccionamientos habitacionales urbanos de densidad muy baja, estarán ubicados en las zonas conforme lo dispuesto en el plan director de desarrollo urbano delcentro de población correspondiente y deberán tener, como mínimo, las siguientes características:
III.Cesión de Áreas: El fraccionador deberá ceder a título gratuito a favor del municipio el quince por ciento de la superficie vendible del fraccionamiento, debidamente urbanizada, la que será destinada en su totalidad para área verde. Dicha área deberá, ser entregada debidamente arborizada por el fraccionador, quien deberá, además darle mantenimiento durante un año, contado a partir dela fecha del acta de entrega recepción del fraccionamiento al municipio quecorresponda;
Artículo 193. Los fraccionamientos habitacionales de densidad baja, estarán ubicados en las zonas conforme lo dispuesto en el plan director de desarrollo urbano de los centros de población correspondiente y deberán tener, como mínimo, las siguientes características:
III.Cesión de Áreas: Elfraccionador deberá ceder a título gratuito a favor del municipio el quince por ciento de la superficie vendible del fraccionamiento, debidamente urbanizada, la que será destinada en su totalidad para área verde. Dicha área deberá ser entregada debidamente arborizada por el fraccionador, quien deberá darle mantenimiento durante un año, contado a partir de la fecha del acta de entrega recepción del fraccionamiento al municipio que corresponda;
Artículo 194. Los fraccionamientos habitacionales de densidad media baja, estarán ubicados en las zonas que marque el plan director de desarrollo urbano del centro de población correspondiente y deberán tener como mínimo, las siguientes características:
III.Cesión de Áreas: El fraccionador deberá ceder a título gratuito a favor del municipio el quince por ciento de la superficie vendible del fraccionamiento debidamente urbanizada o dieciocho metros cuadrados de suelo por unidad de vivienda, lo que resulte mayor, de la cual el ayuntamiento podrá destinar el cincuenta por ciento para equipamiento urbano y el cincuenta restante como área verde.
Dicha área deberá ser entregada debidamente arborizada por el fraccionador, quien deberá, además darle mantenimiento durante un año, contado a partir de la fecha del acta de entrega recepción del fraccionamiento;
Artículo 195. Los fraccionamientos habitacionales, de densidad intermedia, estarán ubicados en las zonas que marque el plan director de desarrollo urbano del centro de población correspondiente y deberán tener como mínimo, las siguientes características:
III.Cesión de Áreas: El fraccionador deberá ceder a título gratuito a favor del municipio el quince por ciento de la superficie vendible del fraccionamiento debidamente urbanizada o doce metros cuadrados de suelo por unidad de vivienda, lo que resulte mayor, de la cual el ayuntamiento podrá destinar el cincuenta por ciento para equipamiento urbano y el cincuenta por ciento restante como área verde. Dicha área deberá ser entregada debidamente arborizada por el fraccionador, quien deberá, además darle mantenimiento durante un año, contado a partir de la fecha del acta de entrega recepción del fraccionamiento;
Artículo 196. Los fraccionamientos habitacionales, de densidad media alta, estarán ubicados en las zonas que marque el plan director de desarrollo urbano del centro de población correspondiente y deberán tener como mínimo, las siguientes características:
II.Cesión de Áreas: El fraccionador deberá ceder a título gratuito a favor del municipio el quince por ciento de la superficie vendible del fraccionamiento debidamente urbanizada o doce metros cuadrados de suelo por unidad de vivienda, lo que resulte mayor, de la cual el ayuntamiento podrá destinar el cincuenta por ciento para equipamiento urbano y el cincuenta por ciento restante como área verde. Dicha área deberá ser entregada debidamente arborizada por el fraccionador, quien deberá, además darle mantenimiento durante un año, contado a partir de la fecha del acta de entregarecepción del fraccionamiento;
Artículo 197. Los fraccionamientos habitacionales de densidad alta, estarán ubicados en las zonas que marque el plan director de desarrollo urbano del centro de población correspondiente y deberán tener como mínimo, las siguientes características:
III.Cesión de Áreas: El fraccionador deberá ceder a título gratuito a favor del municipio el quince por ciento de la superficie vendible del fraccionamiento debidamente urbanizado o doce metros cuadrados de suelo por unidad de vivienda, lo que resulte mayor, de la cual el ayuntamiento destinará el sesenta por ciento para equipamiento urbano y el cuarenta por ciento restante para área verde.En este tipo de fraccionamientos el área deequipamiento urbano destinada a la construcción de espacios educativos no podrá dedicarse a otro fin. Para variar el destino del resto de las áreas cedidas se requiere el consentimiento de los vecinos. El área verde deberá ser entregada debidamente arborizada por el fraccionador, quien deberá además darle mantenimiento durante un año, contado a partir de la fecha del acta de entrega recepción del fraccionamiento.
Si conforme a la planeación de infraestructura educativa no se requiere la implementación de planteles, el área de equipamiento urbano respectiva podrá destinarse preferentemente, a áreas verdes, previa autorización de las instancias competentes;
Artículo 198. Los fraccionamientos habitacionales de densidad muy alta, estarán ubicados en las zonas que marque el plan director de desarrollo urbano del centro de población correspondiente y deberán tener como mínimo, las siguientes características:
III.Cesión de Áreas: El fraccionador deberá ceder a título gratuito a favor del municipio el quince por ciento de la superficie vendible del fraccionamiento debidamente urbanizada o doce metros cuadrados de suelo por unidad de vivienda, lo que resulte mayor,de la cual el ayuntamiento destinará el ochenta por ciento para equipamiento urbano y el veinte por ciento restante para área verde.En este tipo de fraccionamientos el área de equipamiento urbano destinada a la construcción de espacios educativos no podrá dedicarse a otro fin. Para variar el destino del resto de las áreas cedidas se requiere el consentimiento de los vecinos. El área verde deberá ser entregada debidamente arborizada por el fraccionador, quien deberá además darle mantenimiento durante un año, contado a partir de la fecha del acta de entrega de recepción del fraccionamiento.Si conforme a la planeación de infraestructura educativa no se requiere la implementación de planteles, el área de equipamiento urbano respectiva podrá destinarse, preferentemente a áreas verdes, previo consentimiento de las instancias competentes, así como de los vecinos;
Artículo 202. Los fraccionamientos campestres con fines habitacionales deberán tener como mínimo las siguientes características:
III.Cesión de Áreas: El fraccionador deberá de ceder a título gratuito al municipio el diez por ciento de la superficie vendible del fraccionamiento; de la cual el ayuntamiento destinará el cien por ciento para área verde.Las calles deberán tener una sección mínima de trece metros, medida de alineamiento a alineamiento; con una superficie de rodamiento de seis metros de ancho, debiendo respetar las zonas arboladas.En su caso, se deberán respetar las secciones de los caminos o carreteras y sus derechos de vía, que determinen las autoridades competentes conforme a las disposiciones aplicables, mismas que se señalaran en el proyecto de lotificación respectivo;
Artículo 205. Los fraccionamientos comerciales deberán ajustarse a las especificaciones que señalen las normas y disposiciones aplicables al caso, respetando las siguientes características:
V.El fraccionador deberá ceder a título gratuito al municipio el diez por ciento de la superficie vendible del fraccionamiento debidamente urbanizada; de la cual el ayuntamiento destinará el cien por ciento para área verde;
VI.Obras de urbanización e instalación de los servicios públicos tales como: red de agua potable, sistema de alcantarillado, servicios sanitarios, red de electrificación, alumbrado público, preferentemente red telefónica y las demás que resulten necesarias para el adecuado desarrollo de las funciones comerciales;
VII.Hidrantes contra incendio;
VIII.Arbolado y jardinería;
IX.Caseta de vigilancia.
Por lo que se refiere a las dos últimas fracciones las áreas correspondientes serán consideradas comoparte de la superficie que el fraccionador está obligado a ceder a título gratuito en favor del municipio.
Al respecto es importante mencionar que estas donaciones resultan violatorias de diversos derechos humanos. Es por ello que ofrecemos combatir estas donaciones por la vía del juicio de amparo para así defender su patrimonio y reducir los costos de sus proyectos inmobiliarios.
Si te encuentras en alguno de estos supuestos lo mejor es asesorarlo antes de iniciar cualquier trámite para que pueda defenderse adecuadamente.
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PREGUNTAS FRECUENTES (Donación forzosa)
¿Cómo funciona?, ¿se trata de una gestoría o cabildeo?, ¿es legal?
Respuesta: La defensa la realizamos por medio de un juicio de amparo. No es gestoría, ni cabildeo. Al final del proceso obtendrás una sentencia dictada por un juez federal que determina cuáles son tus derechos.
¿En qué momento me tengo que amparar?
Respuesta: Idealmente ante el primer requerimiento de la autoridad para que realices la donación. Recuerda que aún con posterioridad a ese requerimiento te podemos proteger pero la defensa es más complicada por eso recomendamos que te contactes con nosotros lo antes posible.
¿El amparo paraliza mi proceso de construcción?
Respuesta: No. Con la estrategia que nosotros hemos diseñado para nuestros clientes la impugnación de la donación puedes continuar construyendo sin problema alguno pero es importante que te acerques a nosotros lo antes posible para evitar que otros trámites y autorizaciones te sean negados por no haber realizado la donación.
¿Las autoridades pueden frenar mi construcción si no hago la donación?
Respuesta: Si sigues nuestras recomendaciones no tendrás ese probema e incluso tendrás una orden judicial que te respalde durante la defensa.
¿Tengo que garantizar el interés fiscal por la donación en el juicio de amparo?
Respuesta: No. Gracias a la estraegia jurídica que hemos venido implementando, nuestros clientes no tienen que garantizar el interés fiscal.
¿Qué pasa si ya hice la donación? ¿Aún puedo impugnar?
Respuesta: Si ya realizaste la donación forzosa aun podemos defenderte para ello es necesario que te pongas en contacto con nosotros para estudiar tu caso particular. Recuerda aún puedes impugnar, la defensa es más compleja pero aún hay solución.
¿Tendré alguna represalia por ampararme en contra de la donación?
Respuesta: Ten en cuenta que tienes el derecho a defenderte en contra de actos que violen la Constitución y las autoridades no pueden sancionarte por defenderte. Además en este tipo de asuntos contamos con amplia experiencia y considera que es muy grave para una autoridad violar una sentencia de amparo, incluso pueden ser destituidos de su cargo.
¿Mi terminación de obra se verá afectada si me amparo?
Respuesta: Si sigues nuestras recomendaciones no tendrás problema alguno. Solo recuerda que es muy importante coordinarnos para que realices tus trámites de la forma correcta por eso recomendamos que nos contactes lo antes posible para evitar obstáculos en tu proyecto.
